Туризм как инфраструктурный актив: зачем России программа «5 морей и озеро Байкал» и что это меняет для инвесторов

Российский гостиничный рынок входит в новый инвестиционный цикл. Его драйвером становится уже не только рост внутреннего туризма, но и более фундаментальный фактор — нехватка современного номерного фонда, инфраструктуры и круглогодичных туристических центров за пределами традиционных точек спроса. На этом фоне федеральная программа «Пять морей и озеро Байкал» выглядит не просто как очередной набор курортных проектов, а как попытка создать новую карту туристической экономики страны.

Цель национального проекта «Туризм и гостеприимство» — увеличить число туристических поездок по России до 140 млн к 2030 году и повысить роль туризма в экономике страны. Минэкономразвития также указывает целевой ориентир по доле туристской отрасли в ВВП — 5%. (Правительство России)

Федеральный проект «Пять морей и озеро Байкал» в этой логике является не витринным курортным проектом, а инфраструктурной программой, где гостиницы становятся якорем для более широкой трансформации территорий: дорог, инженерии, пляжей, марин, общественных пространств, сервисной занятости и новых моделей управления турпотоком.

По публичному контуру проекта заявлены десятки тысяч новых гостиничных номеров. Правительство ранее указывало, что в рамках проекта планируется создать 70 тыс. номеров, 70 км новых пляжей и обеспечить дополнительный турпоток до 10 млн туристов в год. (Правительство России)

Но главный вопрос для рынка сегодня не в масштабе заявлений, а в том, насколько эти проекты будут финансово реализуемы, операционно устойчивы и действительно способны изменить экономику регионов.

Откуда берется идея: туризм как инструмент территориального развития

Идея стимулировать гостиничное строительство через государственную инфраструктуру, льготное финансирование и отбор инвесторов не является уникальной российской практикой. Во многих странах туризм давно рассматривается не только как отрасль потребления, но и как механизм региональной политики.

В Европе туризм встроен в политику территориального выравнивания. Европейский фонд регионального развития и Фонд сплочения допускают инвестиции в туризм в рамках всех пяти целей политики ЕС, если проекты соответствуют задачам регионального развития, социальной инклюзии и устойчивости. (Mobility and Transport)

В Испании после пандемии была запущена программа Tourism Sustainability Plans in Destinations: государство финансировало проекты модернизации туристических территорий, включая направления солнца, пляжного и «голубого» туризма. В 2023 году правительство Испании одобрило 175 проектов в рамках такого направления. (lamoncloa.gob.es)

Во Франции действует программа Avenir Montagnes, запущенная правительством в 2021 году для поддержки горных территорий и перехода к более устойчивой модели туризма. Французское агентство ANCT описывает ее как инвестиционный план для развития устойчивого и адаптированного к каждому массиву туризма. (anct.gouv.fr)

В Турции инвестиции в туризм поддерживаются через налоговые и иные стимулы: официальный инвестиционный портал страны указывает, что правительство предлагает пониженные тарифы на коммунальные услуги, сниженные налоговые ставки и меры по снятию бюрократических барьеров для роста туристического сектора. (invest.gov.tr)

В Саудовской Аравии туризм стал частью стратегии диверсификации экономики: Tourism Development Fund позиционируется как институт, который стимулирует частный сектор использовать инвестиционные возможности в туризме на основе устойчивого финансирования. (NDF)

Российская модель находится на пересечении этих подходов. С одной стороны, это инфраструктурная программа развития территорий. С другой — банковский механизм через льготное кредитование. С третьей — попытка через мастер-планы и федеральный статус снизить риски для частного капитала.

Почему гостиничный рынок нуждается в государственном плече

Формально российский туристический и гостиничный рынок продолжает расти, но данные Росстата за 2023–2025 годы показывают важный структурный сдвиг: рынок переходит от фазы быстрого восстановления турпотока к более зрелой инвестиционной фазе, где всё большее значение имеют качество номерного фонда, операционная эффективность и способность объектов монетизировать спрос.

По данным Росстата, туристский поток по числу поездок в России вырос с 158,7 млн поездок в 2023 году до 170,9 млн в 2024 году, а в 2025 году составил 170,0 млн поездок. То есть после роста на 7,7% в 2024 году показатель фактически стабилизировался: динамика 2025 года к 2024 году составила около -0,5%.

При этом показатель ночёвок продолжил расти: с 664,6 млн в 2023 году до 727,2 млн в 2024 году и 742,6 млн в 2025 году. Это означает, что рынок уже нельзя оценивать только через количество поездок. Для инвестора важнее становится глубина спроса: длительность пребывания, сезонность, платежеспособность аудитории и способность территории удерживать гостя.

Отдельно стоит смотреть на гостиничный контур. Численность размещённых лиц в коллективных средствах размещения выросла с 77,1 млн человек в 2023 году до 85,5 млн в 2024 году и 89,1 млн в 2025 году. Темп роста замедлился: с 10,9% в 2024 году до 4,1% в 2025 году. Но доходы средств размещения росли быстрее: с 821,6 млрд рублей в 2023 году до 1,04 трлн рублей в 2024 году и 1,16 трлн рублей в 2025 году.

Оперативные данные Росстата за начало 2026 года подтверждают этот тренд. За январь–апрель 2026 года в средствах размещения было размещено 26,7 млн человек против 24,9 млн за аналогичный период 2025 года, рост составил около 7,3%. Доходы средств размещения за тот же период выросли с 287,1 млрд до 326,3 млрд рублей, то есть примерно на 13,7%.

Для инвестора эта разница принципиальна. Турпоток в широком смысле стабилизируется, но гостиничная выручка продолжает расти быстрее количества размещённых гостей. Это означает переход рынка от экстенсивной модели «больше поездок — больше загрузка» к модели, где всё большее значение имеют средний чек, качество продукта, ценовое позиционирование, дополнительные услуги, операторская модель и профессиональное управление активом.

Именно поэтому дефицит современного номерного фонда нельзя оценивать только через количество номеров. Вопрос уже не в том, чтобы просто построить больше гостиниц. Вопрос в том, чтобы создавать объекты, которые способны удерживать платежеспособный спрос, работать вне пикового сезона, формировать дополнительные доходы через F&B, wellness, MICE, события и локальные сервисы, а также выдерживать банковский due diligence. Источник: Росстат, раздел «Туризм», выгрузки по туристскому потоку и средствам размещения, rosstat.gov.ru

Но рост выручки и загрузки не означает автоматического роста качественного предложения. На практике рынок сталкивается с тремя структурными ограничениями.

Первое — высокий CAPEX. Строительство отеля в России сегодня требует длинного финансового горизонта, устойчивого доступа к заемному капиталу, управляемой стоимости строительства и понятного спроса на 10–15 лет вперед. При высокой ключевой ставке и росте строительных затрат проект без льготного финансирования часто теряет банковскую модель еще до выхода на стадию стройки.

Второе — региональный разрыв в качестве номерного фонда. В крупнейших деловых и курортных центрах рынок постепенно профессионализируется, но в значительной части регионов предложение остается фрагментированным: малые объекты, сезонные средства размещения, устаревший фонд, слабая инженерия и недостаток операторской экспертизы.

Третье — проблема санаторно-курортного наследия. Значительная часть российского оздоровительного фонда сформирована в советский период и не соответствует современным требованиям к сервису, инженерии, медицинской инфраструктуре и продуктовой упаковке. В нашей предыдущей аналитике по санаторному рынку мы уже фиксировали ключевой тезис: происходящее сегодня — это не столько «санаторный бум», сколько попытка компенсировать ускоренное выбытие старого фонда. (hcbr.ru)

Минэкономразвития также признает проблему реконструкции санаторного фонда. Ведомство ранее предлагало передавать нуждающиеся в реконструкции санатории частным инвесторам через открытый конкурс, чтобы вернуть такие объекты в хозяйственный оборот. (economy.gov.ru)

Особенно показателен кейс Кавказских Минеральных Вод: в публичном контуре неоднократно подчеркивалось, что более половины федеральных санаториев нуждаются в реконструкции и требуют инвестиций. (Интерфакс Россия)

Почему номерной фонд нужен не только на море

Туризм в России часто воспринимается через южные курорты, но с точки зрения экономики это слишком узкая рамка. Страна нуждается не просто в пляжном предложении, а в распределенной сети круглогодичных туристических центров.

Для Сибири, Дальнего Востока, Байкальского региона, Поволжья, Урала и центральной части России номерной фонд — это не только вопрос отдыха. Это инфраструктура деловой мобильности, медицинского и восстановительного туризма, событийной экономики, автотуризма, промышленного туризма, образовательных программ и локального предпринимательства.

Гостиница в регионе часто работает как обложка для гостей и партнеров города, которая влияет на репутацию администрации города, общее впечатление о развитии инфраструктуры и от города в целом. После ее появления возникает спрос на рестораны, локальный транспорт, экскурсионные сервисы, благоустройство, ремесленные производства, фермерские поставки, безопасность, уборку территории, медицинское сопровождение и кадры. Качественно развивающаяся гостиница даёт мультипликативный эффект.

В этом смысле туристическая инфраструктура имеет мультипликативный эффект. Всемирный банк прямо указывает, что туризм обладает эффектом мультипликатора занятости: каждое прямое рабочее место в туризме создает дополнительные рабочие места в цепочках поставок и поддерживающих сервисах. (worldbank.org)

Именно поэтому развитие номерного фонда в Байкальском регионе, на Дальнем Востоке или в Тюменской области может быть не менее стратегическим, чем строительство объектов на Черноморском побережье. Там, где есть качественный отель, появляется возможность удерживать более платежеспособный спрос, увеличивать длительность пребывания, выравнивать сезонность и создавать новый налоговый контур.

Какие меры поддержки уже формируют рынок

Программа «Пять морей и озеро Байкал» не существует в вакууме. Она встроена в более широкий пакет мер поддержки туристической инфраструктуры.

Ключевой финансовый инструмент — постановление Правительства РФ №141. Оно предусматривает механизм субсидирования банков и ВЭБ.РФ по кредитам, выданным инвесторам для реализации проектов в сфере внутреннего и въездного туризма. Правительство указывает параметры льготного финансирования: ставка от 3 до 5% годовых, срок кредитного договора — до 15 лет. (Правительство России)

Для инвесторов «Пяти морей» в 2026 году был запущен отдельный порядок подачи документов на льготное кредитование через уполномоченные банки. В перечне уполномоченных финансовых организаций указаны ВЭБ.РФ, Банк ДОМ.РФ, МСП Банк и другие банки. (economy.gov.ru)

Параллельно действует программа поддержки модульных гостиниц. Правительство сообщало, что в 2025–2027 годах на создание модульных средств размещения будет направлено 15 млрд рублей, что позволит создать дополнительные места для комфортного отдыха. (Правительство России)

Минэкономразвития также отмечало высокий спрос на эту программу: в конкурсе участвовали 77 регионов, подавшие 1,8 тыс. проектов на создание более 40 тыс. номеров; в ближайшие три года планировалось выделить 15 млрд рублей. (economy.gov.ru)

Еще один инструмент — единая субсидия регионам на туризм. Минэкономразвития сообщало, что на 2025–2027 годы субъекты должны получить 28,5 млрд рублей в рамках конкурса по единой субсидии. (economy.gov.ru)

Кроме того, для проектов «Пяти морей» должны использоваться инфраструктурные бюджетные кредиты и средства, высвобождаемые от списания долгов регионов по бюджетным кредитам. (economy.gov.ru)

Как реализуется «5 морей и озеро Байкал»

На июнь 2026 года программа перешла от предпроектной стадии к работе с конкретными инвесторами. По словам замминистра экономического развития Дмитрия Вахрукова, предпроектная стадия по всем федеральным курортам завершена, а ключевая задача сейчас — системная работа с инвесторами. По программе №141 уже отобрано 13 проектов на 3,2 тыс. номеров, еще 13 проектов на 3,3 тыс. номеров находятся на рассмотрении. Совокупно это 26 инвестпроектов на 6,5 тыс. новых гостиничных номеров. (Интерфакс Россия)

Отдельно было заявлено, что около 13 тыс. номеров уже находятся в активной стадии: проектируются, получили разрешения на строительство или возводятся. Среди примеров — отель на 153 номера в Бурятии, четыре гостиницы на 206 номеров в Севастополе и строительство отелей на 2,3 тыс. номеров в Крыму. (Интерфакс Россия)

Важно подчеркнуть: публично раскрыт агрегированный результат отбора, но не полный поименный реестр всех 13+13 проектов с заемщиками, банками, суммами кредита и юридическими лицами. Для профессиональной оценки это принципиальное ограничение. Пока можно анализировать открытый проектный контур курортов и отдельные раскрытые инвестпроекты, но нельзя механически отождествлять весь мастер-план федеральных курортов с конкретным пулом заемщиков по №141.

Почему эффект программы шире, чем гостиницы

Экономический эффект таких проектов нельзя оценивать только через номерной фонд. Гостиница — это конечный видимый объект, но инвестиционная логика кластера значительно шире.

Во-первых, проект создает строительный цикл. Это рабочие места в строительстве, поставках материалов, проектировании, инженерии, благоустройстве и эксплуатации.

Во-вторых, запускается операционная занятость. Курортному объекту нужны управляющие команды, служба приема, housekeeping, инженерная служба, F&B, wellness, медицина, безопасность, транспорт, event-команды, экскурсионные операторы и сервисные подрядчики.

В-третьих, появляется новая логистика. Туризм требует дорог, парковок, общественного транспорта, навигации, санитарной инфраструктуры, водоснабжения, канализации, энергетики и цифровых сервисов. Это повышает качество среды не только для туристов, но и для местных жителей.

В-четвертых, повышается безопасность территории. Освоенная туристическая территория нуждается в освещении, видеонаблюдении, медицинских пунктах, спасательной инфраструктуре, противопожарных решениях, пляжной безопасности и контроле потоков.

В-пятых, туристическая инфраструктура влияет на населённость. В регионах с оттоком населения новые круглогодичные рабочие места, сервисный бизнес и улучшение среды могут стать фактором удержания молодых специалистов и малого предпринимательства.

Именно поэтому программа «5 морей и озеро Байкал» должна оцениваться не как гостиничная стройка, а как инфраструктурный мультипликатор. При успешной реализации она способна менять экономику территорий: от модели «сезонный отдых и частный сектор» к модели «круглогодичный управляемый курортный кластер».

Личное мнение автора: где находятся главные риски программы

“Моя позиция как консультанта по гостиничным инвестициям заключается в следующем: сама по себе льготная ставка не делает проект инвестиционнo качественным. Она лишь снижает стоимость капитала. Но если проект ошибочен по концепции, локации, продукту, операторской модели или структуре CAPEX, отсутствует инвестиционная дисциплина, то льготное финансирование не спасает экономику ни одного отеля, ни кластера, ни отрасли в целом.” - Ангелина Саратонга автор, основатель HCB Hotels Consultancy Brokerage - независимой профильной консалтинговой компании в гостиничной недвижимости.

На рынке есть риск, что часть инвесторов будет воспринимать федеральную программу как «доступ к дешевым деньгам». Это неверная логика. Программа должна работать не как раздача кредита, а как фильтр профессионально подготовленных проектов. И это максимальная польза, которую могут принести субсидии, льготные программы и поддержка.

Для гостиничного инвестора критично не только попасть в программу, но и доказать устойчивость проекта по нескольким слоям:

земельно-правовой статус, инженерная обеспеченность, транспортная доступность, подтвержденный спрос, сезонная модель загрузки, ценовое позиционирование, операторская стратегия, CAPEX на номер, структура общественных площадей, фонд оплаты труда, источники субсидий, налоговая модель, сроки разрешительной документации и сценарий выхода из проекта.

Отдельная проблема — разрыв между мастер-планом и банковской моделью. Мастер-план может выглядеть убедительно на уровне территории, но банк финансирует не красивую картинку, а денежный поток конкретного юридического лица. Именно здесь часто возникают ошибки: недооценка стоимости сетей, завышение ADR, слабая проработка операционных расходов, отсутствие оператора, неопределенность по земле, завышенные площади без коммерческой функции.

Я считаю, что следующий этап программы должен быть связан с повышением прозрачности проектного pipeline. Рынку нужен не только список курортов, но и понятный borrower-level register: регион, проект, заемщик, банк, объем кредита, номерной фонд, стадия, дата включения, сроки ввода, операторская модель и текущий статус разрешительной документации.

Без такой прозрачности профессиональные инвесторы будут видеть потенциал программы, но закладывать повышенную премию за неопределенность.

Что это значит для инвесторов

Для инвесторов программа создает несколько типов возможностей.

Первый тип — участие в крупных федеральных курортах. Это проекты с высокой капиталоемкостью, длинным горизонтом и значительной зависимостью от государства в части инфраструктуры. Здесь важны не только гостиничные компетенции, но и способность работать в сложной связке с регионом, банком, федеральными структурами и операторами.

Второй тип — региональные отели среднего масштаба. Такие проекты могут быть менее заметны, чем федеральные курорты, но при правильной концепции способны давать более предсказуемую экономику. Особенно это актуально для деловых, медицинских, событийных и транзитных локаций.

Третий тип — санаторно-оздоровительные и wellness-проекты. Это сложный, но потенциально защищенный сегмент. Спрос на восстановление, профилактику, реабилитацию и длительное пребывание будет расти, но входить в него без специализированной концепции и финансовой модели опасно.

Четвертый тип — модульные и гибкие средства размещения. Они не заменяют полноценные гостиницы, но позволяют быстро закрывать дефицит базового предложения в природных, автомобильных и малых туристических локациях.

Пятый тип — инфраструктурные и сервисные бизнесы вокруг гостиниц: рестораны, SPA, медицинские блоки, аренда оборудования, транспорт, экскурсионные продукты, детская инфраструктура, локальные поставки, событийные площадки.

Почему проекту нужен инвестиционный консалтинг до покупки земли и подачи заявки

В гостиничных и санаторно-курортных проектах ошибки почти всегда закладываются на ранней стадии: неправильно выбранный формат, завышенный номерной фонд, неэффективные общественные площади, слабая продуктовая логика, недооцененный CAPEX, отсутствие оператора, неверная оценка спроса или некорректная заявка на финансирование.

HCB Hotels Consultancy Brokerage работает именно на этой стадии — до того, как инвестор принимает необратимые решения.

Мы помогаем инвесторам, девелоперам и региональным командам сформировать проект так, чтобы он был понятен рынку, банку, оператору и органам власти: от анализа локации и концепции до финансовой модели, инвестиционного меморандума, подготовки к льготному финансированию, подбора оператора и оптимизации CAPEX.

Для проектов в рамках «Пяти морей и озера Байкал», санаторного фонда, региональных отелей, термальных курортов, wellness-объектов и модульных средств размещения профессиональный консалтинг — это не дополнительная услуга, а механизм снижения инвестиционного риска.

Если вы рассматриваете строительство, покупку, реконцепцию или подачу гостиничного проекта на меры поддержки, обращайтесь за инвестиционным гостиничным консалтингом. Мы поможем трансформировать вашу идею и обязательсва в bankable project: с понятной экономикой, рынком, концепцией, моделью финансирования и стратегией реализации. Свяжитесь с нами через форму запроса на сайте hcbr.ru или на почту info@hcbr.ru

Выводы

«Пять морей и озеро Байкал» — это не только федеральная программа строительства курортов. Это тест на способность российского туристического рынка перейти от стихийного роста спроса к институциональному развитию предложения.

Для государства успех будет измеряться не количеством презентаций и мастер-планов, а фактическим вводом качественного номерного фонда, ростом занятости, налоговой базы и устойчивости региональных экономик.

Для инвесторов программа открывает окно возможностей, но это окно не отменяет профессиональный риск. Наоборот, чем больше господдержки появляется в отрасли, тем выше значение качественной подготовки проекта.

Рынок будет вознаграждать не тех, кто первым подал заявку, а тех, кто точнее собрал инвестиционную модель: правильная локация, правильный продукт, правильный оператор, правильный CAPEX и понятная стратегия эксплуатации.

Прим.
Термины:

Exit, или стратегия выхода из инвестиции, — это заранее просчитанный сценарий, по которому инвестор возвращает вложенный капитал и фиксирует финансовый результат. В гостиничном проекте exit может происходить через продажу готового объекта, продажу доли в проектной компании, рефинансирование после стабилизации операционного денежного потока или долгосрочное удержание актива с регулярным доходом. Для профессионального инвестора exit должен быть заложен еще на стадии концепции, потому что от него зависят формат объекта, выбор оператора, структура финансирования и требования к доходности.

Bankable project — это инвестиционный проект, который можно профинансировать на рыночных или льготных банковских условиях, потому что он понятен кредитору по рискам, денежному потоку, юридической структуре и обеспечению. В гостиничном девелопменте bankable project означает, что у проекта подтверждены права на землю, градостроительные параметры, инженерная обеспеченность, реалистичная финансовая модель, понятный CAPEX, прогноз загрузки и ADR, структура собственных и заемных средств, операторская модель, разрешительная дорожная карта и способность обслуживать долг. Иными словами, это не просто красивая концепция курорта, а проект, который выдерживает банковский due diligence.

CAPEX, или capital expenditures, — это капитальные затраты на создание, покупку, реконструкцию или модернизацию актива. В гостиничном проекте CAPEX включает стоимость земли или прав на участок, проектирование, строительство, инженерные сети, отделку, мебель, оборудование, благоустройство, технологические системы, pre-opening budget и иные затраты до запуска объекта. Для инвестора CAPEX является одним из ключевых параметров финансовой модели: чем выше капитальные затраты на номер, тем выше требования к загрузке, средней цене номера и сроку окупаемости.

ADR, или Average Daily Rate, — это средняя цена проданного номера за сутки. Показатель рассчитывается как выручка от номерного фонда, деленная на количество фактически проданных номеров. ADR показывает ценовое позиционирование гостиницы и используется для оценки операционной эффективности вместе с загрузкой и RevPAR. В инвестиционной модели ADR влияет на прогноз выручки, способность проекта обслуживать долг и итоговую доходность для инвестора.

Borrower-level register — это реестр проектов на уровне конкретного заемщика, а не только на уровне региона или курортного мастер-плана. Такой реестр должен показывать, какое юридическое лицо реализует проект, какой банк или финансовый институт его финансирует, какой объем кредита одобрен, сколько номеров будет создано, на какой стадии находится проект, какие сроки ввода заявлены и каков текущий статус разрешительной документации. Для инвесторов и аналитиков borrower-level register важен потому, что он отделяет общие стратегические планы региона от реально структурированных и финансируемых проектов.