Для сайта HCB экспертное мнение
Как проектируют современные гостиницы: архитектура, функциональность и опыт HCB Hotels Consultancy
Российский рынок гостиничной недвижимости за последние десять лет стал территорией смелых архитектурных решений, которые меняют облик регионов — и одновременно зоной, где инвесторы часто сталкиваются с разрывом между визуальной концепцией и реальностью строительства, эксплуатации и окупаемости.
Особенно это заметно в проектах, где инициаторами становятся крупные бизнесмены из несмежных отраслей, заходящие в hospitality не как в бизнес для жизни, а как в возможность оставить след в городе, регионе или стране. И в таких кейсах архитектура часто выполняет миссионную функцию — она становится не инструментом ROI, а квинтэссенцией идеи и намерений инвестора.
Архитектура как миссия: проекты, которые формируют территорию, а не только экономику
Есть объекты, которые уже стали символами российских регионов. Они создавались не как оптимальная инвестиционная модель, а как визуальная и культурная доминанта, запускающая развитие территорий.
Мрия Резорт (Крым) — один из самых ярких примеров миссионной архитектуры.
Здесь инвестор изначально формировал не просто курорт, а новый туристический символ региона, объект-магнит, который усиливает привлекательность всего южного побережья. Архитектура выполняла роль территориального брендинга — эстетика и впечатление ставились выше высокой эффективности капитальных затрат.
Роза Хутор (Сочи) — флагманский пример градостроительного подхода, где архитектура стала инструментом создания целого кластера.
Миссия — развитие горного туризма России с нуля. Здесь окупаемость проекта была лишь частью большой стратегии развития региона.
Будущий курорт “Три вулкана” на Камчатке — проект, в котором архитектура формирует новый образ дальневосточного высокобюджетного туризма.
Это ставка на “впечатление как капитал” и создание точки притяжения федерального масштаба.
В таких проектах архитектура — это не украшение, а элемент изменения географии, где ценность не измеряется только EBITDA, а ROI растянут на десятилетия и включён в развитие территории.
Российские архитектурные бюро с опытом в гостиничном сегменте
В последние годы в России сформировался ряд бюро, способных работать с гостиничной функциональностью, сложными участками и коммерческой логикой проекта. Среди них:
IND Architects
Бюро, которое уверенно комбинирует дизайн, функциональность и работу с городской средой.
Их проекты устойчивы в части операционной эффективности: грамотные планировочные решения, продуманная логистика помещений и реалистичный взгляд на стоимость предлагаемых решений и реализации. Это важный фактор для инвесторов, ориентированных на NOI и срок окупаемости. Обширный опыт в курортных и кластерных гостиничных проектах позволяет команде IND создавать решения близкие к операционной эффективности.
GENPRO
Команда с сильной инженерной и конструктивной экспертизой.
Они часто подключаются там, где требуется точный технический расчёт и понимание, как выбранные решения влияют на Capex. GENPRO стоит в одном ряду с бюро, которые умеют удерживать проект от избыточной “архитектурности”, сохраняя его в рамках экономической модели.
Skuratov Architects
Бюро с яркой авторской архитектурной школой.
Проекты Скуратова всегда становятся узнаваемыми доминантами, способными придать объекту статусность и премиальность.
Однако важно понимать: поддержание таких объектов в эксплуатации часто требует высоких затрат, поскольку нестандартные фасады, сложные объёмы, спецматериалы и уникальные конструктивы накладывают долговременную финансовую нагрузку на оператора.
Основные группы архитектурных бюро, работающих с отелями в России
Проектные институты и мультидисциплинарные бюро
(APEX, SPEECH, ADM, UNK Project, другие)
Сильные и смелые архитектурные идеи. Возможность работать “от первого лица”, встраивать идею в историю местности с максимальной инфраструктурной поддержкой. Они сильны в нормативах, инженерке, адаптации сложных участков и создании амбициозных решений.
Их вклад — снижение Capex и операционных рисков.
Бюро с выраженной стилистикой
(Wowhaus, Studio 44, Buromoscow)
Умеют создавать lifestyle-образ, айдентику и атмосферность проекта.
Но в отелях их решения иногда требуют серьёзной корректировки под требования коммерческие цели, кроме захватывающей легенды исторического здания или бывшего индустриального комплекса, который превратился в креативный кластер.
Иностранные архитекторы в гибридных проектах
(WATG, Chapman Taylor, Nikken Sekkei, JERDE и др.)
Такие команды дают объекту сильную концептуальность и storytelling — то, что повышает ADR и формирует уникальность.
Но — почти всегда требуют локальной адаптации и контроля стоимости. Доработки в части технологического и инженерного концепта. Операционная модель на стадии “Архитектурная концепция” в целом не учитывается.
Гибридный подход: иностранное видение + российская реалистичность
В российских условиях лучшей практикой становится гибридная команда:
- иностранный архитектор формирует концепцию и визуальную идею,
- российское бюро адаптирует её под нормы, стоимость и сроки,
- гостиничный консультант обеспечивает соответствие проекта инвестиционной модели и операционной логике.
Такой подход позволяет избежать главных провалов гостиничного девелопмента.
Когда архитектурная концепция становится “витриной тщеславия”
Без независимого гостиничного консультанта концепт часто формируется исходя из эстетики, а не из операционной и экономической реальности. Это приводит к трём критическим проблемам.
1. Несоответствие архитектуры инвестиционной модели
Инвестор планировал 4*, а в процессе проектирования объект “уходит” в стоимость реализации уровня luxury:
- дорогие фасадные системы,
- уникальные конструктивы,
- нерациональные площади общих зон,
- bespoke-методика внутренней отделки,
- чрезмерная высота потолков,
- сложные стеклянные и металлические решения.
ADR не компенсирует рост стоимости строительства, а проект становится экономически нестабильным.
2. Игнорирование сложности участка
Архитекторы могут предложить амбициозную посадку здания без реальной оценки геологии и рельефа:
- перепады 15–20 метров,
- необходимость дублировать инженерные системы,
- завышенные объёмы земляных работ,
- сложность обеспечения доступа сервисных служб,
- недостаточное число Back-of-House помещений.
В итоге — рекордно дорогие конструктивные решения, затяжной девелопмент и увеличение рисков.
3. Эксплуатационная неэффективность здания
Функциональность — сердце гостиничного бизнеса.
Но в погоне за внешней выразительностью часто появляются:
- неэффективные коридоры,
- неудобные локации складских помещений,
- диспропорции общественных зон,
- неоптимальная логистика персонала,
- сложные для эксплуатации фасады.
И сотрудники начинают обслуживать архитектурную форму, а не гостей. Это существенно снижает EBITDA и инвестиционную привлекательность объекта в горизонте 10–15 лет.
Стратегический вывод: архитектура — это не только эстетика, но и инвестиционный инструмент
Российский рынок вступает в стадию зрелости, где отель — это не просто красивый объект, а баланс видения, функции, стоимости и операционной эффективности.
Поэтому выигрывают команды, которые строят проект по формуле:
**Видение архитектора
**Видение архитектора
- гостиничный консалтинг на стадии эскиза
- инженерная проработка
- финансовая модель, интегрированная в архитектуру.**
Именно такая логика позволяет превращать яркие архитектурные идеи в устойчивый капитал, а гостиничные проекты — не только улучшать города, но и зарабатывать.